1. Các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà, đất

Từ ngày 01/7/2004, Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành. Theo quy định tại khoản 1 Điều 136 của Luật Đất đai năm 2003 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án liên quan đến đất đai, nhà ở được mở rộng rất nhiều, cụ thể:

Nguyen Thi Lan - VKS tinh Bac Ninh
Kiểm sát viên Nguyễn Thị Lan

a. Đối với các trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003.

b. Đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đất đó có một trong các loại giấy tờ được nêu dưới đây cũng thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án: Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993; Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Các giấy tờ khác bao gồm bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan Thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; Một trong các loại giấy tờ (quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Tại điểm b khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 thì có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính mới được coi là có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Trong thực tế, khi thụ lý, giải quyết một số vụ án tranh chấp đất đai đã có sự nhầm lẫn khi xác định về các loại giấy tờ này, đã coi một số loại giấy tờ như sổ dã ngoại, sổ mục kê là sổ địa chính dẫn đến việc xác định sai thẩm quyền giải quyết. Căn cứ vào Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì: Sổ dã ngoại, sổ mục kê khác với sổ địa chính nên không được coi là một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự chỉ có tên trong sổ dã ngoại, sổ mục kê đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp là của UBND.

c. Trường hợp đương sự tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác (nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, nhà kho, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có tài sản khác như cây lấy gỗ, lấy lá, ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất đó.

d. Trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 1987 quy định "các tranh chấp về quyền sử dụng đất đai" do Ủy ban nhân dân nơi có đất bị tranh chấp giải quyết. Toà án chỉ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm gắn liền với quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 1993, 2003 đều sử dụng khái niệm "tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất", tuy nhiên, khái niệm này lại được giải thích khác nhau trong các văn bản hướng dẫn. Như đã nêu trên, Thông tư liên tịch số 02/1997/TTLT-TATC-VKSNDTC-TCĐC ngày 28/7/1997 hoàn toàn không phân chia các dạng tranh chấp (ai là người có quyền sử dụng, các giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất) mà chỉ đề cập rất chung chung là Toà án có thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp về tài sản trên đất và quyền sử dụng đất. Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TAĐC ngày 03/01/2002 hướng dẫn về thẩm quyền của Toà án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thay thế Thông tư số 02 cũng không sử dụng khái niệm "tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất" mà sử dụng khái niệm khác là "các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất" thuộc thẩm quyền của Toà án. Thẩm quyền giải quyết của Toà án trong Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010 được quy định mở rộng và cụ thể hơn nhiều so với Luật Đất đai năm 1993 như đã nêu trên. Việc mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân theo Luật Đất đai năm 2003 đã đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta.

2. Một số kiến nghị, giải pháp

2.1. Tiếp tục hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến giải quyết các tranh chấp về nhà, đất 

Để nâng cao chất lượng công tác kiểm sát việc giải quyết các tranh chấp dân sự nói chung, tranh chấp về nhà, đất nói riêng thì việc hoàn thiện hệ thống pháp luật và hướng dẫn áp dụng thống nhất các quy định của BLDS và BLTTDS sửa đổi, bổ sung; Luật Đất đai và một số Nghị định của chính phủ liên quan đến nhà, đất là rất cần thiết. Đây là một trong những giải pháp quan trọng nhất, bởi lẽ khi có một hệ thống pháp luật đầy đủ, cụ thể sẽ là cơ sở pháp lý để các cơ quan pháp luật được áp dụng pháp luật thống nhất và có hiệu quả. Vì vậy, chúng tôi kiến nghị cần có quy định cụ thể và thống nhất về thời điểm xác định hiệu lực của hợp đồng, cả về hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, tạo sự thống nhất trong áp dụng pháp luật, tránh việc tùy tiện trong giải quyết tranh chấp.

2.2. Tăng cường việc giải thích, hướng dẫn và tổng kết rút kinh nghiệm việc áp dụng pháp luật

Trong những năm qua, việc hướng dẫn áp dụng pháp luật của cấp trên được thực hiện bằng nhiều hình thức khác nhau: Qua báo cáo tổng kết công tác xét xử hàng năm; bằng các văn bản hướng dẫn, rút kinh nghiệm đối với từng vấn đề. Tuy nhiên, do đặc thù các tranh chấp về nhà đất rất phức tạp và đa dạng, mỗi vụ án đều có những đặc điểm riêng do đó việc áp dụng pháp luật là tương đối khó khăn. Trong khi đó, những văn bản hướng dẫn chỉ khái quát được những tình tiết và đặc điểm chung nhất trong từng vấn đề. Trong thực tiễn áp dụng pháp luật, ở mỗi địa phương, cách hiểu và vận dụng pháp luật đôi khi còn chưa thống nhất, có những vụ án còn có nhiều quan điểm khác nhau về áp dụng pháp luật. Để thực hiện có hiệu quả công tác giải quyết các tranh chấp về nhà, đất đề nghị các cơ quan có thẩm quyền cần phải có những khảo sát, nghiên cứu thực tiễn và từng bước đổi mới, kịp thời giải thích, hướng dẫn và tổng kết rút kinh nghiệm áp dụng pháp luật, góp phần nâng cao hiệu quả trong hoạt động kiểm sát giải quyết các vụ án liên quan đến tranh chấp về nhà, đất. Bên cạnh đó, đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn cụ thể việc xác định lỗi để quy trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên chuyển nhượng cố ý không hợp tác trong việc khắc phục vi phạm về hình thức của hợp đồng.

2.3. Kiện toàn cơ cấu tổ chức, tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực chuyên môn và phẩm chất đạo đức của cán bộ, Kiểm sát viên

Đề nghị Viện kiểm sát nhân dân tối cao quan tâm hơn nữa đến công tác đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán bộ, Kiểm sát viên làm công tác kiểm sát án dân sự, nhằm chuyên môn hoá bộ phận nghiệp vụ, nâng cao tinh thần trách nhiệm và hiệu quả hoạt động của công tác kiểm sát; cần mở những lớp tập huấn ngắn ngày theo từng chuyên đề, vừa có tính lý luận, vừa mang tính thực tiễn, phù hợp với từng đối tượng, tổ chức các buổi tập huấn về các Bộ luật, Luật, Pháp lệnh mới, các Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Thông tư liên tịch hoặc các văn bản khác có liên quan đến công tác kiểm sát giải quyết tranh chấp về nhà, đất. Đồng thời, việc tổ chức các buổi trao đổi nghiệp vụ giữa các Kiểm sát viên trong toàn Ngành về kỹ năng nghiên cứu hồ sơ, kiểm sát các bản án, quyết định của Toà án, kỹ năng viết kết luận cũng như soạn thảo các văn bản khác… là hết sức cần thiết. Bên cạnh đó, cũng cần quan tâm đến công tác tổ chức, sắp xếp đội ngũ cán bộ, Kiểm sát viên có năng lực để tăng cường cho công tác kiểm sát việc giải quyết các tranh chấp về nhà, đất.

2. 4. Tăng cường cơ sở vật chất cho ngành Kiểm sát nhân dân và hoàn thiện chế độ chính sách cho cán bộ, Kiểm sát viên

Hoạt động áp dụng pháp luật để giải quyết các vụ án là một công việc đặc biệt, đòi hỏi những người tiến hành tố tụng phải đầu tư nhiều thời gian, công sức vào việc học tập nghiên cứu pháp luật, nghiên cứu hồ sơ vụ án. Chính vì vậy, để đảm bảo hiệu quả cho hoạt động áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, cần quan tâm đến việc tăng cường cơ sở vật chất cho ngành Kiểm sát nhân dân là một yêu cầu cấp thiết. Mặc dù ngành Kiểm sát nhân dân đã được Đảng, Nhà nước quan tâm, nhưng đến nay, điều kiện về cơ sở vật chất phục vụ cho hoạt động của Ngành vẫn còn hạn hẹp. Vì vậy, hoạt động kiểm sát cũng bị ảnh hưởng nhất định. Để đáp ứng được yêu cầu công việc cần phải tăng cường điều kiện cơ sở vật chất cho ngành như: Tăng cường việc cung cấp tài liệu, sách báo về khoa học pháp lý cho cán bộ, Kiểm sát viên để họ kịp thời nắm bắt được những thông tin pháp luật, cập nhật được những văn bản quy phạm pháp luật mới; trang thiết bị hiện đại, kịp thời ứng dụng công nghệ thông tin vào công việc.

Cùng với việc quan tâm đầu tư xây dựng cơ sở vật chất, trang bị phương tiện làm việc, Nhà nước cần quan tâm chú trọng hơn nữa đến chế độ chính sách, tiền lương đối với  cán bộ, Kiểm sát viên, sao cho đảm bảo được cuộc sống để cán bộ, Kiểm sát viên chuyên tâm vào công việc và không bị chi phối, sa ngã, vi phạm pháp luật trong khi thi hành công vụ.


Tin bài: Nguyễn Thị Lan

Trưởng phòng 5 VKSND tỉnh Bắc Ninh